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Claves de la nueva Ley de Vivienda

Tres semanas después de ser aprobado en el Congreso de los Diputados la Ley de Vivienda ha sido definitivamente aprobada también en el Senado. De este modo, los próximos días será publicado en el Boletín Oficial del Estado. Entre los puntos destacados de la ley además de los correspondientes a la regulación de varios aspectos del sector inmobiliario, estarían concretamente los que tienen que ver con el alquiler de inmuebles, las ayudas para el acceso a la vivienda, la regulación de los desahucios o el límite a los precios del alquiler en aquellas zonas denominadas como tensionadas.

Zonas tensionadas y grandes tenedores:

Por un plazo de 3 años, prorrogables anualmente, las CCAA podrán declarar una zona de su ámbito territorial como zona tensionada, con revisión de los Ayuntamientos. Una zona será declarada como tensionada en los siguientes supuestos:

  • Cuando en la zona el precio de alquiler o de compra de la vivienda haya incrementado un mínimo de 3 puntos por encima del IPC en los 5 años anteriores.
  • Cuando en la zona el coste medio de la hipoteca o el alquiler de la vivienda, sumándole gastos y suministros básicos, sobrepase el 30% de la renta media.

De acuerdo con el nuevo texto legal, se denominan como grandes tenedores a:

  • Los propietarios de 10 viviendas o más.
  • Al dueño de una superficie de más de 1.500 m2.
  • Al dueño de 5 o más viviendas si están en una zona tensionada.

Por lo contrario, los dueños de menos de 5 viviendas son denominados como pequeños propietarios.

Regulación de los precios de los alquilares

En los nuevos contratos de alquiler firmados en aquellos lugares declarados como zonas tensionadas para el alquiler no se podrán subir los precios por encima de los índices indicados:

  • En el caso de los pequeños propietarios: el nuevo contrato de alquiler estará limitado por el precio del contrato de alquiler anterior más un 3% del índice anteriormente indicado.
  • En el caso de los grandes tenedores: los nuevos contratos de alquiler se limitarán por un Índice de Contención de Precios (todavía sin definir).

Asimismo, no se podrá subir el precio del alquiler añadiendo gastos nuevos que no tendría que asumir el inquilino, como por ejemplo, el IBI o la mensualidad de la comunidad.

Beneficios fiscales a los arrendadores:

  • Se establecen mejoras de la regulación del IRPF gracias a la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que, en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, que podrá incrementarse hasta el 90% en las zonas tensionadas.
  • En el caso de que se firmen nuevos contratos de alquileres de viviendas a jóvenes de entre 18 y 35 años, la reducción es del 70% cuando se trate de viviendas que se incorporen al mercado residencial tensionado.
  • Para las viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los últimos 2 años se podrá alcanzar hasta una reducción del 60% sobre el rendimiento neto.

Nuevos topes de subida del alquiler:

  • Durante el año 2023 la subida del alquiler está limitado al 2%.
  • Durante el año 2024 el límite máximo de subida será del 3%.
  • A partir del año 2025 el INE definirá un nuevo índice para la actualización anual de los precios, que en ningún caso superará el IPC.

Además, el IPC se elimina como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.

Mejoras en la relación entre el arrendador y el arrendatario:

La Ley de Vivienda modifica varios puntos también de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En este caso uno de los puntos modificados es el Artículo 20 en su apartado primero por lo que, “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.

Una prórroga extraordinaria de 1 año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica por parte de los inquilinos.

Nuevas protecciones para los desahucios:

  • Se prohíben los desahucios sin fecha y hora.
  • Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
  • Buscar obligatoriamente una solución extrajudicial en caso de que sean afectadas personas declaradas como vulnerables. Las propias Comunidades Autónomas podrían llevar a cabo mecanismos extrajudiciales como la mediación u otras alternativas habitacionales para solucionar el conflicto.
  • Ofrecer alternativas habitacionales a las personas en riesgo de desahucio con alquilares sociales bonificados, realojamientos u opciones similares.

Recargos en las cuotas del IBI sobre las viviendas que permanezcan vacías:

  • Recargo del 50% en la cuota del IBI a las viviendas que permanezcan desocupados sin justificación más de 2 años.
  • Recargo del 100% en la cuota del IBI a las viviendas que estén vacíos más de 3 años.
  • Recargo del 150% en la cuota del IBI si el propietario tiene varios viviendas desocupadas en el mismo municipio.

Cambios en el parque de vivienda protegida en alquiler:

Con esta nueva ley, la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, se modifica para incrementar el porcentaje de reserva del parque de vivienda protegida en alquiler pasando al 40% en el caso del suelo urbanizable (anteriormente 30%) y del 20% (anteriormente 10%) en el caso del suelo urbano no consolidado.

Igualmente se crea la figura de la vivienda asequible incentivada que consiste en aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.

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