La venta de un piso con inquilino está permitido en España de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Eso sí, es fundamental conocer las claves que la ley determina al respecto para poder realizar la operación sin problemas legales y respetando siempre los derechos que posee el inquilino.
Entre los puntos a destacar a la hora de proceder a la venta de un piso con inquilino están los derechos que el propio inquilino tiene en este tipo de ventas:
- Al inquilino no se le puede desalojar automáticamente de ese piso de acuerdo con el Artículo 14 LAU. Esto es, si la vivienda fuese vendida, el contrato anterior de arrendamiento se subrogaría a favor del nuevo comprador.
- El inquilino además cuenta con un derecho de adquisición preferente para la compra de la vivienda de acuerdo con el Artículo 25 LAU.
- Hay que notificar al inquilino de la venta del inmueble. Más si cabe teniendo ese derecho de adquisición preferente, por lo que tiene una prioridad para poder adquirir el piso de acuerdo con el valor estipulado para la venta.
- La notificación deberá contar mínimo con la siguiente información: el precio de venta, la fecha de venta prevista y las condiciones de la venta.
- Es recomendable hacer la notificación a través de un burofax. De este modo, se consigue tener una confirmación escrita y con acuse de recibo de haber enviado la notificación al inquilino.
- El inquilino dispondrá de 30 días naturales para responder a la notificación. Con dos posibilidades:
- Si el inquilino decide comprarlo, tendrá un plazo de 180 días para poder acometer la operación.
- Si el inquilino decide no comprarlo o se ha sobrepasado ese plazo para responder y no existe una respuesta se presume que el inquilino ha rechazado la oferta, por lo que puede continuar la operación de la venta del piso.
- Un derecho de adquisición preferente que permanecería activo para el inquilino, siempre y cuando el inquilino no haya renunciado a ese derecho en el contrato de arrendamiento firmado entre las dos partes.
- Hay que notificar al inquilino de la venta del inmueble. Más si cabe teniendo ese derecho de adquisición preferente, por lo que tiene una prioridad para poder adquirir el piso de acuerdo con el valor estipulado para la venta.
- El inquilino puede negarse a recibir visitas de los posibles nuevos compradores del piso, ya que conserva el derecho del uso de la vivienda, por lo que es necesario el consentimiento del inquilino para enseñar el piso a un posible futuro comprador.
- El futuro comprador debe saber que el piso que quiere comprar cuenta con anterioridad con un inquilino, por lo que podría solicitar el contrato de arrendamiento firmado entre el vendedor (arrendador) y el inquilino (arrendatario) para poderlo estudiar y ver cómo le podría afectar en caso de adquirir el piso.
En consecuencia, después de cerrarse la compraventa del piso en principio no se le puede echar al inquilino de su vivienda de manera automática. Para que el inquilino abandone el piso tendrá que ser de manera voluntaria, por lo que es necesario negociar con el inquilino personalmente las condiciones para resolver el contrato.
En caso de que el inquilino quisiera irse del inmueble, el inquilino tendría derecho a ser indemnizado por parte del arrendador de acuerdo con el artículo 14 LAU. En concreto, “con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir”.
A su vez, una vía interesante para poder tener contentos a todas las partes implicadas es vender el piso con inquilino a un inversor. A los inversores muchas veces les interesa que el piso esté ya alquilado y así puedan ellos lograr un beneficio económico desde el primer día. En efecto, al inquilino no le afectaría este cambio de titularidad del arrendador y podría continuar viviendo en ese piso en las mismas condiciones.
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